 |
|
|
|
DOMY POD KLUCZ
Realizujemy indywidualne życzenia klienta bez ograniczeń co do technologii i rodzaju stawianego budynku, zapewniając gwarancje solidności usług i bezpieczeństwa zainwestowanych pieniędzy poprzez sprawdzone (na placu budowy) ekipy wykonawcze i nadzorujące. Stosujemy w tym zakresie standardy amerykańskie. Klient określa zakres usługi, zarabia pieniądze na jej realizacje, a do nas należy realizacja jego celów (marzeń). Słowem proponujemy Państwu bycie
"inwestorem zastępczym".
Zapewniamy że ta forma prowadzenia inwestycji jest najtańsza, gdyż pozwoli uniknąć błędów przy formalnościach związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę i realizacją procesu inwestycyjnego.
Mogą Państwo wybrać dla siebie pełną obsługę inwestycyjną (w ramach inwestorstwa zastępczego) lub wybrane jej elementy w zależności od potrzeb (np. pełnienie tylko nadzoru inwestycyjnego w trakcie realizacji budowy).
INWESTORSTWO ZASTĘPCZE
Pełen zakres usług obejmuje:
1. Spotkanie w celu omówienia i ustalenia marzeń i potrzeb zleceniodawcy. Omówienie sposobu dojścia do prezentacji swych pragnień poprzez
przedstawienie projektu domu w sposób opisowy czy rysunkowy przez zleceniodawcę.
2. Przedstawienie ze strony zleceniobiorcy projektu (projektów) gotowych domu odpowiedniego wg wskazań zleceniodawcy co do:
a) typu domu i jego formy architektonicznej
b) powierzchni użytkowej
c) dostosowania do posiadanej działki
d) zastosowanych materiałów
2.1 Czynność płatna 900,00 zł w tym VAT
3. Omówienie z inwestorem:
a) kosztów budowy przedstawionego projektu gotowego w zależności od użytych materiałów
b) szybkości postawienia domu
c) możliwości finansowych zleceniodawcy, w tym posiadania rezerwy finansowej na nie przewidziane wydatki towarzyszące budowie.
3.1 Czynność płatna 1300,00 zł w tym VAT
4. Wybór optymalnego projektu gotowego i jego zakup przez inwestora lub zlecenie wykonania projektu indywidualnego projektantowi w przypadku nie spełnienia wymagań przez projekt gotowy.
4.1 Czynność płatna 500,00 zł w tym VAT
5. Prace nad adaptacją projektu gotowego (szczegóły) lub nad projektem indywidualnym przez projektanta wraz z wykonaniem kosztorysu inwestorskiego.
5.1 Czynność płatna 1-3% wartości domu w zależności od stopnia skomplikowania projektu
6. Zatwierdzenie przez inwestora projektu domu i kosztorysu.
7. Przystąpienie do pierwszej fazy realizacji budowy domu.
a) Załatwienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę (szczegóły)
b) wybór wykonawcy i zatwierdzenie warunków umowy oraz kwoty za wykonanie budowy domu (szczegóły)
7.1 Czynność płatna 500,00 zł w tym VAT
8. Przystąpienie do właściwej fazy budowy domu - pełnienie nadzoru inwestorskiego nad budową domu (szczegóły)
8.1 Czynność płatna 2% wartości kosztorysowej robót budowlanych nie mniej jednak niż 3.000,00 zł w tym VAT
9. Zakończenie budowy i załatwienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie domu (szczegóły)
9.1 Czynność płatna 500,00 zł w tym VAT
ADAPTACJA PROJEKTU GOTOWEGO DOMU
Działając jako inwestor zastępczy podejmujemy się również na rzecz Państwa pracy z projektantem w celu adaptacji wybranego projektu gotowego. Wszystkie Państwa wizje i marzenia odnośnie projektowanego domu spełnią się w postaci gotowego projektu służącego do celu uzyskania pozwolenia na budowę, a później realizacji Państwa domu na placu budowy.
Projektant sporządzający projekt budowlany, mający służyć do uzyskania pozwolenia na budowę, w ramach adaptacji zakupionego projektu gotowego domu jest zobowiązany do wykonania następujących czynności:
1. W ramach projektu zagospodarowania terenu na mapie sytuacyjno wysokościowej nanieść:
a) ostateczne usytuowanie budynku a działce wraz z niezbędnymi wymiarami,
b) poziom zerowy budynku w stosunku do terenu
c) przebieg drogi dojazdowej i dojścia do budynku
d) przebieg połączeń instalacyjnych budynku z sieciami zewnętrznymi
e) elementy małej architektury i zieleni
2. W ramach projektów architektonicznego, konstrukcyjnego i instalacji budynku:
a) na oryginalnym projekcie gotowym nanieść w kolorze czerwonym projektowany zakres zmian w zakresie rysunkowym i tekstowym
b) wykonać adaptację fundamentów do lokalnych warunków gruntowo-wodnych
c) wykonać sprawdzenie konstrukcji całego budynku w zakresie jej dostosowania do lokalnych warunków gruntowo-wodnych i obciążeń normatywnych wynikających ze strefy klimatycznej
d) dostosować instalację wodno-kanalizacyjną do warunków miejscowych na podstawie uzgodnionego z dostawcą wody projektu przyłączy
e) dostosować instalację gazową (jeśli występuje) do warunków miejscowych na podstawie uzgodnionego z dostawcą gazu przyłącza
f) wykonać sprawdzenie i adaptację projektu dostosowującą go do zmian w obowiązujących przepisach i normach, jakie wprowadzono po dacie wykonania projektu gotowego domu
g) podpisać się na projekcie jako autor adaptacji domu do konkretnej lokalizacji z podaniem rodzaju i numeru posiadanych uprawnień projektowych.
Dopuszczalny zakres zmian adaptacji projektu gotowego:
Projektant dokonujący adaptacji projektu może w większości wypadków (każda pracownia architektoniczna określa szczegółowo ten zakres) wprowadzić następujące zmiany, bez zgody autora projektu gotowego:
1. Wykonanie budynku na zasadzie zwierciadlanego odbicia projektu
2. Zmiana rozwiązania funkcjonalnego wewnątrz budynku wraz z likwidacją lub przestawianiem ścianek działowych i otworów drzwiowych
3. Zmiana pokrycia dachowego (przy dostosowaniu konstrukcji budynku) i kąta nachylenia połaci dachowej do 5%
4. Zmiana rodzaju stropów z zachowaniem układu konstrukcji oraz wymaganej wytrzymałości
5. Wykonanie projektu podpiwniczenia budynku (całkowitego lub częściowego) albo jego likwidacji
6. Zmiana technologii budowlanych i materiałów wykończeniowych pod warunkiem nie pogorszenia parametrów termicznych i spełnienia wymaganych norm określonych w projekcie
7. Zmiana rodzaju ogrzewania i zmiany adaptacyjne projektów instalacyjnych.
Wszelkie inne istotne zmiany są również możliwe do wprowadzenia, lecz wiąże się to zwykle z uzyskaniem zgody autora projektu gotowego jak i większym honorarium projektanta adoptującego projekt.
W ramach pełnionego na rzecz Państwa zastępstwa inwestorskiego wszystkie sprawy związane z realizacją Państwa marzeń w postaci wykonania kompletnego projektu budowlanego domu pozostaną w naszym zakresie.
FORMALNOŚCI ZWIĄZANE Z UZYSKANIEM POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Działając w Państwa imieniu jako inwestor zastępczy, zajmujemy się również przygotowaniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę i złożeniem jej w odpowiednich urzędach. Poniżej podajemy wykaz niezbędnych dokumentów, jakie musi inwestor skompletować, aby uzyskać pozwolenie na budowę domu.
1. Wykaz dokumentów wymaganych do złożenia wniosku o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu WZiZT (niezbędna jeśli nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).
a) Wypełniony wniosek zawierający miedzy innymi charakterystykę zabudowy i przewidywany sposób zagospodarowania działki wraz z załącznikami, stanowiącymi uzyskane w odpowiednich zakładach pisemne warunki zapewnienia i możliwości uzyskania odpowiednich dostaw wody, energii elektrycznej, gazu i odprowadzenia ścieków
b) Warunki zasilania w energię elektryczną wydany przez właściwy Rejon Dystrybucji Energii (na podstawie wniosku określającego zapotrzebowanie na moc w tym także na czas budowy)
c) Warunki przyłączenia wody i podłączenia się do kanalizacji wydane przez miejscowy Zakład Wodociągów i Kanalizacji
d) Warunki przyłączenia i dostawy gazu wydane przez miejscowy Zakład Gazowniczy (na podstawie wniosku zawierającego informację o planowanym wykorzystaniu gazu np. do kuchni, na ogrzewanie domu itp.)
e) Aktualna mapa zasadnicza w skali 1:500 z zaznaczonym terenem inwestycji i obszarem na który inwestycja będzie oddziaływać
f) Planowany sposób zagospodarowania działki lub terenu, przedstawiony na kopii w/w mapy zasadniczej
g) Dane właścicieli działek sąsiednich (wypisy z rejestru gruntów dotyczące działek sąsiednich)
2. Wykaz dokumentów wymaganych do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę:
a) Cztery egzemplarze projektu budowlanego zawierające:
- projekt budowlany wielobranżowy - w przypadku projektu gotowego adaptacja wykonana przez uprawnionego projektanta
- projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do projektowanego budynku wraz z bilansem terenu, wykonany przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie zasadniczej w skali 1:500 przeznaczonej do celów projektowych
- uzgodnienia projektu: w Zakładzie Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, projektu gazowego w Zakładzie Gazowniczym, przyłącza elektrycznego w Zakładzie Dystrybucji Energii, przyłącza wody i kanalizacji w Zakładzie Wodociągów i kanalizacji
b) Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
c) Prawomocna i ostateczna decyzję o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania terenu (jeśli jest wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
d) Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna gdy grunt posiada klasę od I do III)
e) Oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, złożone przez projektanta
f) Informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględnianą w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
g) Upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora.
WYBÓR WYKONAWCY I PODPISANIE UMOWY NA WYKONANIE ROBÓT BUDOWLANYCH
Działając samodzielnie inwestor staje przed niemałym dylematem właściwego wyboru firmy wykonawczej. W systemie inwestorstwa zastępczego tę czynność wykonujemy za klienta (chyba, że Państwo życzą sobie inaczej). Proponujemy sprawdzone firmy wykonawcze, prowadzące roboty budowlane w systemie generalnego wykonawstwa.
Chcąc zmierzyć się z tym zadaniem samodzielnie inwestor powinien sprawdzić referencje i wiarygodność firmy budowlanej. Analizując jej ofertę powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na kwalifikacje firmy i jej środki techniczne, niezbędne do prowadzenia robót - kadra kierująca robotami bezpośrednio na budowie powinna posiadać praktykę zawodową oraz legitymować się stosownymi uprawnieniami budowlanymi. Niezbędne jest również sprawdzenie kondycji finansowej firmy - powinna być stabilna zapewniając bezproblemowe finansowanie inwestycji - w przeciwnym razie wykonawca będzie żądał od inwestora każdorazowo zaliczek na zakup materiałów budowlanych. Należy także sprawdzić formę prawną prowadzonej działalności gospodarczej i stan majątkowy firmy. Pożądane byłoby też, aby firma była ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Istotny jest również jej zakres doświadczenia zawodowego - firma budowlana powinna przedstawić swoje referencje, czyli opinie o własnej pracy wystawione przez poprzednich zleceniodawców. Dobrze jest również osobiście obejrzeć obiekty zrealizowane przez tą firmę, porozmawiać z ich użytkownikami oraz "zwiedzić" budowy aktualnie realizowane przez firmę. Zaobserwowane na nich nieprawidłowości w postaci nieporządku, braku zabezpieczeń z zakresu BHP czy znalezienia butelek po napojach alkoholowych winno natychmiast skutkować rezygnacją z usług takiego wykonawcy.
Właściwe zawarcie umowy o roboty budowlane (w systemie generalnego wykonawstwa) wiąże się również z niemałym wysiłkiem ze strony inwestora. Samo podpisanie umowy nie jest obowiązkowe, ale bardzo wskazane w celu ochrony interesów przede wszystkim klienta. Konstrukcja umowy musi jasno regulować prawa jak i obowiązki obu stron tak, aby można było skutecznie wyegzekwować jej właściwe wykonanie. Przedmiot umowy czyli dom, który zamierzamy wybudować powinien być szczegółowo opisany, z zastrzeżeniem, że roboty budowlane muszą być prowadzone zgodnie z dokumentacją techniczną (projekt budowlany), która stanowi integralną część umowy. W załączniku do umowy winien się także znaleźć harmonogram robót. Umowa powinna także przewidywać sankcje za niewykonanie, nienależyte lub nieterminowe wykonanie przedmiotu umowy przez wykonawcę. Najlepiej aby treść umowy była skonsultowana z prawnikiem. Brak przezorności w tej sprawie może narazić inwestora na poważną stratę czasu i pieniędzy. Należy również podkreślić, iż w przypadku samodzielnego organizowania prac budowlanych (rezygnacja z systemu generalnego wykonawstwa) inwestor zmuszony jest do zawierania odrębnych umów z kilkoma wykonawcami różnych robót branżowych
Wszystkie w/w czynności związane z ryzykiem wyboru wykonawcy robót budowlanych i podpisaniem umowy na wykonanie robót budowlanych odpadną Państwu w przypadku powierzenia nam "inwestorstwa zastępczego" na budowę swojego domu. Podpisywane przez nas na rzecz Państwa umowy z wykonawcami są sprawdzane przez prawników naszej Kancelarii i doskonale zabezpieczają interesy naszych klientów.
NADZÓR INWESTORSKI
Po uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przystąpić do budowy domu zgodnie z zatwierdzonym projektem. Budowa domu jest jednak przedsięwzięciem złożonym, wieloetapowym, w które zaangażowanych jest wielu uczestników.
Według artykułu 17 Prawa budowlanego uczestnikami procesu budowlanego są:
- inwestor - czyli osoba fizyczna (lub prawna), na której imię realizowana jest inwestycja
- inspektor nadzoru inwestorskiego - czyli osoba sprawująca nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie
- projektant - autor adaptacji projektu gotowego lub autor projektu indywidualnego
- kierownik budowy lub kierownik robót - reprezentujący wykonawcę.
Rola inspektora nadzoru inwestorskiego jest nie do przecenienia, gdyż pozwala w pełni zabezpieczyć interesy inwestora na budowie poprzez stałą kontrolę jakości, terminowości i ilości wykonywanych robót budowlanych. Do głównych jego zadań należy również sprawdzanie zgodności wykonywanej pracy z opisem podanym w pozwoleniu na budowę i projekcie budowlanym. Nadzoruje on także czy wykonywane roboty są zgodne z wymaganiami przepisów budowlanych, obowiązujących Polskich Norm i sztuką budowlaną.
Funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego będzie pełnił w Państwa imieniu, posiadający odpowiednie uprawnienia budowlane i praktykę pracownik naszej Kancelarii w ramach powierzonego nam inwestorstwa zastępczego.
ZAKOŃCZENIE BUDOWY I UZYSKANIE POZWOLENIA NA UŻYTKOWANIE
Po zakończeniu budowy inwestor powinien, zależnie od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków zgłosić obiekt do użytkowania albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, zobowiązany on jest zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania następujące instytucje:
- Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska,
- Państwową Inspekcję Sanitarną
- Państwową Inspekcję Pracy
- Państwową Straż Pożarną
Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.
Do zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest zobowiązany dołączyć:
- oryginał dziennika budowy
- oświadczenie kierownika budowy:
ˇ o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami
ˇ o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku itp.
ˇ o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania
- protokóły ewentualnych badań i sprawozdań (np. użytych materiałów budowlanych)
- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą
W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę dokonanych w toku wykonywania robót oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Wykonawca oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje inwestorowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych. Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel obiektu budowlanego jest zobowiązany przechowywać przez cały okres istnienia domu.
Wszystkie ww. formalności związane z zakończeniem budowy i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie domu załatwimy w imieniu Państwa w ramach powierzonego nam inwestorstwa zastępczego.
Aktualizowano: 21.06.09r godz. 10:30
|
| |
